СУБАРЕНДА И ПЕРЕНАЕМ В АРЕНДНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЯХ
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Субаренда (поднаем) заключается в сдаче в аренду арендатором арендуемого им имущества третьему лицу - субарендатору. Поскольку договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора. Наличие договора субаренды не изменяет прав и обязанностей сторон по договору аренды. Перед арендодателем по договору аренды остается ответственным арендатор. Между субарендатором и арендодателем по договору аренды не возникает правовых отношений.
При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Прекращение договора субаренды происходит в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.
Объектом субаренды может быть всякое имущество, являющееся объектом аренды, поскольку правовыми актами об отдельных видах аренды либо об аренде отдельных видов имущества не установлено ограничений. Исключением является такой вид арендных правоотношений, как договор проката. В соответствии с ч. 2 ст. 631 ГК РФ сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.
Кроме того, ранее законодателем в ст. 31 Лесного кодекса РФ запрещалась субаренда участков лесного фонда. Однако ст. 12 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" данное положение было признано утратившим силу.
К субаренде применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Сказанное означает, что договор субаренды должен совершаться в форме, предусмотренной для договора аренды, что требования закона о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.
Заключение договора субаренды, как следует из п. 2 ст. 615 ГК РФ, возможно только с согласия арендодателя.
Арбитражный суд Курской области рассмотрел апелляционную жалобу предпринимателя И. на решение Арбитражного суда Курской области от 18 июля 2002 г. по делу по иску ООО "М" к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска об устранении препятствий в заключении договоров субаренды.
Вышеуказанным решением от 18 июля 2002 г. Арбитражный суд Курской области в иске отказал.
Не согласившись с таким выводом суда первой инстанции, истец - ООО "М" - обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение от 18 июля 2002 г. отменить, принять новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования. Представитель ответчика возражал против апелляционной жалобы, считая ее необоснованной и не подлежащей удовлетворению. Выслушав явившихся представителей, рассмотрев представленные материалы дела, судебная коллегия апелляционной инстанции не нашла оснований для отмены решения, поскольку судом первой инстанции надлежащим образом исследованы все обстоятельства по делу и им дана правильная оценка.
Как следует из материалов дела, в Арбитражный суд Курской области обратилось ООО "М" с требованием к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска об устранении препятствий в заключении договоров субаренды с предпринимателями И., В., У., Т., так как ответчик не дал согласия на заключение этих договоров. Ответчик - Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска - исковые требования не признал, ссылаясь на то, что дача согласия на заключение договора субаренды - право арендодателя, а не обязанность. Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ООО "М" заключен договор аренды N 489 от 1 января 1997 г. помещений под магазин, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Союзная, д. 6. Пунктом 2.2.8 указанного договора аренды установлена обязанность арендатора не сдавать арендуемое помещение как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения собственника - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска. Для заключения договоров субаренды истец - ООО "М" - обратился к собственнику помещений за разрешением. Комитет своего согласия не дал. В связи с этим истец посчитал свои права нарушенными и обратился в арбитражный суд с иском об устранении препятствий в заключении договоров субаренды. Справедливо мнение суда первой инстанции о том, что иск необоснован.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Таким образом, право на сдачу имущества в субаренду возникает у арендатора только при наличии согласия арендодателя, если же согласия на это нет, то нет, соответственно, и права у арендатора. Обратившись с иском об устранении препятствий в заключении договоров субаренды при отсутствии согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на заключение указанных договоров, ООО "М" требует защитить отсутствующее у него право. Учитывая данные обстоятельства, судебная коллегия апелляционной инстанции Арбитражного суда Курской области не может согласиться с доводами ответчика, изложенными в апелляционной жалобе, считает ее необоснованной и не подлежащей удовлетворению. Судебная коллегия постановила решение Арбитражного суда Курской области от 18 июля 2002 г. по делу N А35-026/02-С13 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Правило о том, что для заключения договора аренды необходимо согласие арендодателя, не носит абсолютный характер. Так, в п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Закон не регулирует форму согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.
Есть мнение, что форма согласия должна совпадать с формой, в которой заключен договор аренды. Согласие может содержаться непосредственно в тексте договора аренды, либо арендатор обязан получить согласие арендодателя на каждую последующую сделку. Кроме того, согласие может быть ограничено каким-либо сроком, в течение которого арендатор может передавать имущество в субаренду. Очевидно, что порядок дачи согласия на субаренду необходимо конкретизировать на законодательном уровне. Представляется целесообразным при наличии доброй воли арендатора прописывать согласие на субаренду в самом договоре аренды. Это будет удобнее для участников арендных правоотношений, субаренда может быть в таком случае оформлена с меньшей затратой времени и сил на получение дополнительного согласия от арендодателя. Договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, является недействительным (ст. 168 ГК РФ). Несмотря на производный от основного договора аренды характер, договор субаренды все же позволяет субарендатору защитить свое право в случае досрочного прекращения основного договора аренды. Судебно-арбитражная практика свидетельствует о том, что способом защиты субарендатора является предъявление требования о понуждении заключить договор аренды. В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае досрочного прекращения договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Закон наделил арендатора правом не только сдавать имущество в субаренду, но и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). По договору перенайма арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В отличие от субаренды (поднайма) при перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Существует несколько точек зрения на правопреемство по перенайму в договоре аренды. Некоторые цивилисты полагают, что особенностью осуществления перенайма является невозможность сепаратной передачи третьему лицу "чистого" права аренды без соответствующих обязанностей. Перенаем представляет собой одну из форм замены стороны в договоре, следовательно, предполагает передачу не только прав, но и обязанностей.
Другая точка зрения заключается в том, что закон не содержит правила, ставящего уступку кредитором своих прав по обязательству, возникающему из двустороннего договора, в зависимость от обязательного перевода долга на это третье лицо. Напротив, из целого ряда норм можно сделать вывод об обратном. Так, из содержания п. 2 ст. 615 ГК РФ усматривается возможность передачи арендатором прав, вытекающих из договора аренды, третьим лицам при сохранении ответственности перед арендодателем по договору аренды. Представляется, что при формировании позиции по данному вопросу необходимо четко следовать нормам закона. В ч. 2 ст. 615 ГК РФ установлено, что "арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем)". Таким образом, законодателем определено, что при перенайме происходит передача не только прав, но и обязанностей арендатора перед арендодателем. В силу п. 2 ст. 615 Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Президиум ВАС в информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" рассматривает такой пример. Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Как следует из материалов дела, в 1995 г. комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет. Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 г. одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на пять лет учреждению (ответчику по данному делу).
В 1999 г. комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет. Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма. По мнению истца, к договору субаренды не применимы положения п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору. Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении, с тем чтобы во исполнение требований ст. 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу п. 2 ст. 615 Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Отсюда следует, что к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. Таким образом, при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу. Как видим, в регулировании производных от договора аренды договорах существуют свои особенности, порождающие споры в правоприменительной практике, и пути их решения, определяемые судами.
